Pieredze
Komanda
Jaunumi
Kontakti
Jaunumi & Lietas
25. 01. 21
Protams, ka jāatskaitās ir tikai starpniekiem. Taču daudzi nemaz nezina, ka viņi saskaņā ar Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likumu (Likums) ir uzskatāmi par starpniekiem nekustamo īpašumu darījumos, un viņiem citastarp ir pienākums līdz 31. janvārim atskaitīties Ekonomikas ministrijai (EM). Savukārt liela daļa no tiem, kuri zina, nesaprot, kas un kad viņiem ir jāiesniedz EM.
Kas ir starpnieks un kas viņam jādara?
Starpnieki ir ne tikai brokeri tradicionālā izpratnē, bet arī notāri, advokāti, revidenti, maksātnespējas administratori, juristi, kā arī daudzi citi. Piemēram, no Likuma izriet, ka par nekustamo īpašumu darījumu starpniekiem cita starpā var uzskatīt nekustamā īpašuma pārvaldniekus un apsaimniekotājus, kā arī jebkuru citu personu, kura meklē nomniekus vai īrniekus, ved sarunas ar nomniekiem vai īrniekiem, saskaņo nomas vai īres līgumus. Tāpat Likums var attiekties arī, piemēram, uz nekustamā īpašuma holdinga kompānijas mātes uzņēmumu, kas pārvalda ar nekustamo īpašumu saistītos meitas uzņēmuma darījumus.
Starpniecības pakalpojumu definīcija Likumā ir tik plaša, ka tā faktiski ietver visas personas, kuras nav attiecīgā darījuma puses, bet tikai piedalās (t.sk. skaidrojot, konsultējot, piedāvājot vai sagatavojot attiecīgos dokumentus) nekustamo īpašumu atsavināšanā, iznomāšanā, izīrēšanā vai citādā nodošanā lietošanā (t.sk., apbūves tiesību piešķiršanā). Tāpēc visiem nekustamo darījumu jomā strādājošajiem ir ieteicams izvērtēt, vai tie Likuma izpratnē nesniedz starpniecības pakalpojumus.
Saprast, vai esat starpnieks vai nē, ir svarīgi arī tāpēc, ka papildus atskaitīšanās pienākumam starpniekam var būt pienākums reģistrēties EM, un ir noteikti arī citi pienākumi, ieskaitot paaugstinātu atbildību.
Pirmkārt, Likums ļoti plaši un vispārīgi paredz, ka starpnieks ir atbildīgs par kaitējumu, kas rodas nekustamā īpašuma trūkumu dēļ, ja starpniekam bijuši zināmi nekustamā īpašuma trūkumi vai viņam tos vajadzēja zināt un viņš par tiem nav sniedzis atbilstošu informāciju.
Otrkārt, Likums paredz, ka visiem starpniekiem savā darbībā jāievēro Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas likuma prasības, kuru izpildes uzraudzību un kontroli veic Valsts ieņēmumu dienests (VID).
Jāatzīst, ka Likuma regulējums šobrīd ir juridiski neskaidrs un rada bažas, ka atbildības latiņa starpniekiem ir uzstādīta nesamērīgi augstu, tostarp būtiski pārsniedzot pat paša pārdevēja vai iznomātāja atbildību attiecīgajā darījumā. Tāpēc ir ieteicams pēc iespējas konkrēti atrunāt atbildības jautājumu starpniecības pakalpojumu līgumā, kuram saskaņā ar Likumu ir jābūt noslēgtam rakstiski.
Kā jāatskaitās EM?
EM skaidro, ka veidlapas informācijas iesniegšanai vēl ir tikai izstrādes procesā, tāpēc attiecīgs iesniegums (ziņojums) iesniedzams brīvā formā, norādot informāciju par iepriekšējā kalendāra gadā:
noslēgtajiem starpniecības pakalpojumu līgumiem, norādot to skaitu un darījumu summas; un
apmeklētajiem kvalifikācijas celšanas pasākumiem.
Pirmkārt, arī šajā kontekstā jānorāda, ka Likumā izvirzītās prasības par starpniecības pakalpojumiem sniedzamo informāciju ir juridiski neskaidras. Piemēram, nav precizēts tieši kādas darījumu summas būtu jānorāda, t.i. summas par starpniecības pakalpojumu vai paša nekustamā īpašuma darījuma summa. Ja jānorāda nekustamā īpašuma darījuma summa, tad atsavināšanas gadījumā tas varētu nebūt tik sarežģīti, bet, piemēram, nomas gadījumā – vai pareizi būtu norādīti nomas maksu par visu nomas termiņu vai tikai kādu periodu (piemēram, vienu gadu)? Un ko tad, ja nomas līgums ir beztermiņa? Attiecībā uz jebkura darījuma summu būtu svarīgi arī saprast, vai summa jānorāda ar vai bez pievienotās vērtības nodokļa, ja tas ir piemērojams. Turklāt no Likuma nav skaidrs, ko darīt tad, ja konkrētais starpnieks ir piesaistīts tikai darījuma daļas nodrošināšanā, nesniedzot starpniekam informāciju par gala pirkuma vai nomas maksu, kas tiks nolīgta gala līgumā.
Otrkārt, nav precizēts, kāds ir šāda pienākuma izpildes mērķis, ja starpniekam ir faktiski jānorāda tikai starpniecības līgumu skaits un darījumu summas. Šāds informācijas apjoms nešķiet pietiekams, lai veiktu jebkāda veida uzraudzību ne tikai no EM, bet arī no VID un jebkuras citas iestādes puses. Likums arī neparedz, ka EM, VID vai Ministru kabinets varētu pieprasīt precizēt iesniedzamās informācijas apjomu un saturu, taču paredz, ka EM var starpniekiem pieprasīt dažādu papildus informāciju un dokumentus. Iespējams, ka EM un VID sagaida, ka faktiski starpnieki atskaitēs sniegs plašāku informāciju, tai skaitā par darījuma pusēm, taču šobrīd Likums tieši neparedz šādu pienākumu. Attiecīgi pirms jebkādas citas informācijas sniegšanas EM, kā vien tās, kuras iesniegšanu paredz Likums, starpniekam ir jāizvērtē, vai starpnieks šādu informāciju vispār ir tiesīgs sniegt, ņemot vērā normatīvos aktus datu aizsardzības un citās jomās (t.sk., advokāta – klienta attiecību regulējumu) un attiecīgā starpniecības līguma noteikumus (tostarp attiecībā uz konfidencialitāti). Lai mazinātu saistītos riskus, šie jautājumi būtu jāregulē starpniecības līgumos.
Kvalifikācijas celšana
Ministru kabineta 2020. gada 17. decembra noteikumi Nr. 805 “Noteikumi par nekustamā īpašuma darījumu starpnieka kvalifikācijas celšanas pasākumiem”, kas stājās spēkā tikai pagājušā gada 24. decembrī, paredz, ka starpniekam kalendāra gadā laikā kvalifikācijas celšanai jāvelta ne mazāk kā 40 akadēmiskās stundas. Tāpat noteikumi uzskaita tēmas, kurām jābūt ietvertām kvalifikācijas celšanas saturā.
Diemžēl ne likumā, ne minētajos noteikumos nav precizēts, kā šo pienākumu pildīs juridiskās personas, t.i., vai juridiskajai personai jānodrošina, ka katrs tās darbinieks, kas piedalās starpniecības pakalpojuma sniegšanā, apmācībām velta 40 akadēmiskās stundas, vai pietiek, ja pa visiem darbiniekiem kopā apmācībās pavadītas 40 akadēmiskās stundas. Jebkurā gadījumā ir jāapzinās sods par šīs prasības pārkāpumu – šādā gadījumā EM pārkāpējs (vienmēr) ir jāizslēdz no reģistra.
Secinājums
Jāsecina, ka Latvijā joprojām trūkst efektīva un lietderīga nekustamā īpašuma darījumu starpniecības pakalpojumu regulējuma – Likums satur juridiski neskaidrus un pārāk plaši interpretējamus noteikumus, kas, visticamāk, rezultēsies dažādos strīdos, neizpildāmās prasībās un arī pēc būtības formālos pārkāpumos. Tāpēc aicinām visus nekustamo īpašumu jomā strādājošos pārliecināties, vai Likums attiecas arī uz to darbību. Tāpat starpniekiem ieteicams pēc iespējas mazināt riskus, paredzot atbilstošu regulējumu starpniecības līgumos. Visticamāk, ka tieši starpniecības līguma noteikumi būs tie, kas attiecīgajā situācijā izšķirs strīdu par labu vienai vai otrai pusei.
Šobrīd gaidām no EM skaidrojumus par vairākiem ar Likumu saistītiem jautājumiem (t.sk. dažiem augstāk minētajiem). Mēs labprāt dalīsimies ar iegūto informāciju, tāpēc, ja jūs interesē šī tēma, sekojiet līdzi informācijai FORT mājas lapā vai sazinieties ar mums personīgi.
Iesakām starpniekiem nekavēties ar reģistrāciju, jo sākot ar 01.07.2021. starpnieka pakalpojumus drīkstēs sniegt tikai tie, kuri ir reģistrējušies starpnieku reģistrā. Savukārt EM norāda, ka, tuvojoties termiņam, reģistrācija varētu aizņem vairāk nekā mēnesi.