Veiklos sritys
Komanda
Naujienos
Kontaktai
Naujienos ir įvykiai
16. 09. 26
Statybos leidimo gavimas dažnai yra svarbus projekto etapas: galima atsikvėpti, pasveikinti komandą ir simboliškai atšauti šampano butelį. Vis dėlto iki juostų kirpimo ir rankų spaudimų dažais dar kvepiančiame pastate dar laukia ilgas kelias.
Vienas svarbiausių šio kelio žingsnių – tinkamai parengta rangos sutartis.
Natūralu, kad pirmiausia šalys kalbasi apie darbų kainą, kainos apskaičiavimo metodą ir galutinį statybos darbų terminą. Tačiau praktikoje ginčai dažnai kyla ne tik dėl kainos ar termino, bet ir dėl to, kas buvo įvertinta iki sutarties sudarymo, kokie pakeitimai leidžiami, kaip turi būti įgyvendinti nuomininkų ar savivaldybės reikalavimai ir kokių dokumentų reikės statybų finansavimui.
Toliau – keli klausimai, kuriuos užsakovui verta aptarti su rangovu dar derybų stadijoje. Įžvalgomis dalijasi Aurelija Grigoravičiūtė-Rimeisienė, FORT Legal asocijuota partnerė, NT srities advokatė.
Trumpai: ką verta aptarti prieš pasirašant rangos sutartį?
Prieš pasirašant rangos sutartį verta aiškiai susitarti bent dėl šių klausimų:
1. Kokią projekto informaciją rangovas turėjo įvertinti prieš pasirašydamas sutartį?
Rangos sutartyje svarbu aiškiai apibrėžti, kokia informacija apie būsimą objektą buvo pateikta rangovui iki sutarties pasirašymo ir kokią riziką rangovas prisiima ją įvertindamas. Ne mažiau svarbu iš anksto aptarti, ar statybos eigoje tikėtini projekto pakeitimai, kaip jie bus inicijuojami, derinami, įkainojami ir kaip tai paveiks darbų grafiką.
Praktikoje riba tarp informacijos, kurią rangovas turėjo įsivertinti sudarydamas sutartį, ir vėliau užsakovo pateiktos papildomos medžiagos dažnai tampa diskusijų objektu. Kuo aiškiau ši riba bus aprašyta sutartyje, tuo mažiau erdvės vėlesniems ginčams dėl papildomų darbų, kainos didinimo ar termino pratęsimo.
2. Ar užsakovas bus aktyvus subrangovų atrankos procese?
Užsakovui ne visada pakanka žinoti tik generalinį rangovą. Kai kuriais atvejais gali būti svarbu, kokios konkrečios įmonės gamins ir montuos fasadus, įrengs ŠVOK sistemas ar atliks kitus specialiuosius darbus. Jei užsakovui svarbi konkrečių subrangovų kompetencija, patirtis ar atsakomybės ribos, tai turėtų būti aiškiai įtvirtinta generalinės rangos sutartyje.
Sutartyje taip pat galima numatyti užsakovo teisę derinti subrangovų kandidatūras arba skirti nominuotuosius subrangovus. Tai ypač aktualu, kai tam tikros projekto dalys yra techniškai sudėtingos, tiesiogiai susijusios su nuomininkų reikalavimais arba turi esminę įtaką pastato kokybei ir eksploatacijai.
3. Kaip rangos sutartyje atspindėti įsipareigojimus būsimiems nuomininkams?
Jeigu statomas pastatas jau turi būsimus nuomininkus, rangos sutartis neturėtų būti rengiama atsietai nuo nuomos sutarčių. Reikia įvertinti, kokį patalpų įrengimo lygį užsakovas yra pažadėjęs nuomininkams, ar nuomininkai yra pateikę savo reikalavimus būsimoms patalpoms ir ar patalpos nuomininkui turi būti perduotos iki konkrečios datos.
Šie užsakovo (kaip nuomotojo) įsipareigojimai turi atsispindėti rangos sutartyje: darbų apimtyje, techniniuose prieduose, grafike ir atsakomybės už vėlavimą mechanizme. Priešingu atveju užsakovas gali atsidurti situacijoje, kai jis yra atsakingas prieš nuomininką, tačiau neturi pakankamai aiškių įrankių pareikalauti atitinkamo rezultato iš rangovo.
4. Kas atsako už įsipareigojimus savivaldybei ir viešajai infrastruktūrai?
Vystomi objektai dažnai yra susiję ne tik su pačiu pastatu, bet ir su platesne teritorija: privažiavimais, inžineriniais tinklais, automobilių stovėjimo vietomis, pėsčiųjų takais, želdynais ar kitais viešosios infrastruktūros elementais. Jei užsakovas pagal sutartis ar susitarimus su savivaldybe yra įsipareigojęs įgyvendinti infrastruktūros plėtrą, sutvarkyti šalia esančią teritoriją ar atlikti kitus darbus už sklypo ribų, šios pareigos turi būti perkeltos ir į rangos sutartį.
Taip pat verta patikrinti, ar viešosios infrastruktūros darbams yra parengtas atskiras projektas, kas atsako už jo įgyvendinimą, kokie terminai taikomi ir kokie dokumentai bus reikalingi darbų užbaigimui ar perdavimui kompetentingoms institucijoms.
5. Kokie dokumentai reikalingi statybų finansavimui ir dalinio statinio baigtumo registracijai?
Jeigu projektas finansuojamas skolintomis lėšomis, kreditorius gali reikalauti registruoti dalinį statinio baigtumą ir įkeisti nebaigtą statybą. Tokiu atveju rangos sutartyje reikėtų iš anksto aptarti, kokie rangovo veiksmai ir dokumentai bus reikalingi šiam procesui: pažyma apie statinio statybą be nukrypimų nuo projekto, kadastrinės bylos parengimas, informacijos pateikimo terminai ir bendradarbiavimas su matininkais.
Jeigu šie klausimai nėra iš anksto aptariami, dalinio baigtumo registracija gali tapti ne techniniu formalumu, o projekto finansavimo ir grafiko rizika.
6. Kurių pareigų užsakovas negali tiesiog perduoti rangovui?
Ne visas su statybos procesu susijusias pareigas galima perduoti rangovui. Statybos įstatymas numato, kad statybos techninį prižiūrėtoją, saugos ir sveikatos koordinatorių samdo užsakovas, taip pat užsakovas organizuoja projekto ir statinio ekspertizę, kai ji privaloma.
Todėl šių pareigų perkėlimas rangovui sutartyje neturėtų būti laikomas realiu rizikos valdymo sprendimu.
Rangos sutartis nėra tik kaina, terminas ir darbų aprašymas
Ji turėtų veikti kaip praktinis projekto valdymo įrankis, kuriame suderinti statybos techniniai sprendiniai, nuomininkų lūkesčiai, viešosios infrastruktūros įsipareigojimai, finansavimo reikalavimai ir teisės aktuose nustatytos užsakovo pareigos.
Kuo daugiau šių klausimų bus aptariama iki sutarties pasirašymo, tuo didesnė tikimybė, kad užbaigus darbus bus galima atšauti dar vieną šampano butelį – šį kartą jau ne tik dėl statybos leidimo, bet ir dėl sklandžiai įgyvendinto projekto.